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商业地产,简而言之就是作为商业用途的地产,主要区别于以居住功能为主的住宅地产以及以工业生产功能为主的工业地产。广义来讲,商业地产包含购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场以及写字楼等;狭义来讲,商业地产主要指购物中心。

从统计分析的数据来看,中国商业地产市场的投资总体呈现稳定增长,主要大中城市商业物业的供应关系无明显的大起大落,市场透信价格相对平稳,但不同地域间的投资差异较大。随着中国零售业的全面对外开放,商业市场份额巨大,几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心,但目前国内的商业地产市场还不是很成熟,通过市场调研我们可以看到,在中国商业地产掀起的一轮投资热潮背后,其投资风险危机也相应增加。目前,中国的商业地产主要存在以下几点问题:

1、越建越多、越建越大以及越建越洋,主要表现为总量接近饱和、结构失衡以及空置率上升。在开发时,许多开发商往往片面注重零售店铺对整幢商业用房的吸引作用,一味地讲求宽敞豪华,不仅抬高了底商房价,也抬高了整幢商业房产的价格(包括公寓及写字间等),从而造成商业地产结构失衡,租购需求减少,在商业营业面积供给迅速增加的同时,闲置率不断上升。

2、许多开发商只重开发不重后期经营管理,并且将物业全部或大部分产权拆散出售,这就导致了产品功能不适应商业企业要求以及产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。现阶段,中国的商业发展变化非常大,零售市场的集中度近一步提升,而成熟的大型零售商将近一步向“质”的方向发展;商业地产商如果还继续单纯求“量”和“面积”的比拼,而忽视对零售商客户的专业服务,必定会陷入发展瓶径。

 

根据当前的市场情况,在基于市场调研的基础上,我们预测未来商业地产市场的发展将会出现变化。

首先,从企业角度来讲,目前市场竞争激烈的态势将在未来一段时间内持续,开发商进入和投资商业地产的热情将不断增强。2010年万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

其次,由于政府对住宅市场的接连重磅调控,银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产,到目前为止调控政策尚未对资金进入商业地产加以限制。另外,由于人民币汇率的上升、中美利差加大等因素的影响下,热钱仍在不断进入中国市场,商业地产也是外资最热衷的投资产品之一。统计数据显示,2010全年,全国商业地产的投资额比2009年同期增长近300%,意味着商业地产开始进入新一轮的快速发展期,未来一、二线城市的商铺、写字楼的价格很有可能呈现走高势头。

再次,由于商业地产的不断发展及革新,商业地产领域的人才结构也将发生变化。其他商业领域的人才,尤其是经营性人才将被较多的挖到商业地产领域。与住宅开发模式不同的是,商业地产在选址、定位、投资、销售和管理等方面的专业门槛更高,运作更加复杂,因此,商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。当前,多数商业地产的开发均缺乏经营性人才,同时由于前期缺乏缜密的规划就盲目跟风,后期经营管理不当等,也使得投资的风险大大增加。如何大力引进和培养商业领域的人才也成为目前商业地产开发的当务之急。

所以我们应当正视的是,虽然未来十年内将是商业地产发展的黄金时期,但也是一个风险与机遇并存的时期,尤其是商业地产的复杂性和要求明显高于住宅,特别是在运营管理上与住宅领域有巨大的差距,因而短期内商业地产的发展还存在许多的困难,需要开发商做好投资的前提研究工作,理性对待。